부동산 교환계약서 장단점 및 양도소득세 절세하는 방안까지!

안녕하세요. 인터넷모델하우스입니다.

 

부동산 교환계약서는 집을 빌려주고 빌리는 것에 대한 계약서인데요. 임대인은 돈을 받고 집을 빌려주는 사람, 흔히 집주인이고, 그 당사자에 해당되는 임차인은 돈을 내고 집을 빌리는 사람으로 세입자라고 불립니다.

 

다른 거래에 비해 교환 계약은 재산권이 이전된다는 점에서 매매와 같지만 그 대가가 금전이 아닌, 재산권이라는 점에서 매매와 구별됩니다. 이러한 교환 계약을 하는 이유는 여러 가지가 있겠고요.

 

예를 들어

부동산이 쉽게 팔리지 않을 때, 서로 이해관계가 맞아떨어질 때, 세금, 금융 비용이 과중할 때를 구분하여 교환 계약이 가능합니다.

 

물론 서로 비슷한 사람끼리 서로 교환하여 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 주택의 상품성과 가격이 같을지라도 차이가 발생하기 때문에 동일한 금액끼리 교환하기 어려울 수 있고요.

 

그래서인지 친인척, 가족, 지인의 거래 위주로 발생되기도 하는 특징을 갖습니다.

따라서 부동산 교환계약서는 말 그대로 맞바꾸는 것이기 때문에 교환 계약의 경우, 양도 후 취득으로 인정합니다. 때문에 기존 물건은 비과세 혜택을 받으면서도 새로운 물건을 높은 취득가액으로 인정받을 수 있으며 30일 이내 거래 신고를 할 필요가 없습니다.

 

이러한 교환계약의 장점은 복잡한 절차 없이 서로의 조건만 맞는다면 거래가 빨리 진행됩니다. 그리고 거래 시 발생하는 양도소득세 등으로 절세가 가능하고요.

 

불분명하다면 공시가격이나 기준 시가 등으로 거래가 가능하며, 부동산 거래 건수를 줄이므로 효율적이고 경제적입니다.

 

반면 단점으로는 불공정 거래가 발생하여 일방이 손해 볼 소지가 있을 수 있는데요.

교환 거래의 기준이 되는 부동산 가치 평가에 대해 객관적인 검증 즉, 부동산의 검증이 쉽지 않고, 거래 성사율이 낮아 그 격차를 줄이기 쉽지 않습니다.

 

따라서 부동산 교환 계약 시 유의 사항에 대해 숙지할 필요가 있습니다. 일단은 교환 가치 평가에 대해 객관성을 유지하므로 전문성을 갖춘 제 3자의 의견이나 용역 등의 자료를 충분히 적합하게 활용하는 것이 좋겠고요.

 

부동산 교환 거래에서 양도세 부과 대상이 되는 만큼

미리 전문가의 도움을 받아 세금 관계 확인으로 교환 계약이 무산되는 문제 등을 사전에 예방할 수 있습니다. 그리고 채무, 채권을 명확히 구분하고 해지할 것인지, 넘겨받을 것인지 결정하고, 대리인 계약의 경우 특히 위임장, 인감도장, 인감증명 확인이 필수입니다.

 

부동산 교환계약서의 특징상 상가, 점포에 대해서는 권리금에 대해 확인이 필요하고, 임대차는 재계약 등으로 제한 사항을 확인해야 하고요.

 

토지, 교환 시에는

인허가, 도로, 민원 사항을 점검하므로 단점과 단점을 상기시켜 안전하고 현명한 거래를 하여야 합니다. 교환 계약서 작성 방법은 교환 계약의 합의 표시로 부동산 계약서에 갑과 을을 구분하여 '교환 계약을 체결한다'라고 기재하여 명시합니다.

 

부동산 표시는 교환 대상물의 특정을 위해 갑과 을, 부동산 교환 목적물에 대한 정보를 기재하고요. 목적물 상세 정보는 등기부 표제부 중에 표시란에 기재된 것과 동일하게 작성하고, 당사자의 표시로 당사자의 확실한 신위를  확인해야 합니다.

 

그에 따라 인적 사항, 연락처, 주소, 성명, 주민번호 등을 기재할 때 주민등록증에 직접 확인하여 기재 내용과 상대방이 작성한 내용이 일치하는지 살펴봅니다.

 

다음으로 소유권 이전과 인도에 관한 사항 및 특약 사항을 기재하고, 소유권 이전 비용 및 세금에 대한 내용, 손해배상에 대한 것 등에 대한 특약란에 구체적으로 명시합니다.

 

마지막으로 날짜와 서명을 날인하여 관할 소재지 시장, 군수, 구청장 또는 그 권한을 위임받은 자의 검인을 받아 제출하므로 부동산 교환계약서 절차가 마무리됩니다.