포괄양도양수 개념과 계약할때 어떤점을 주의하며 해야할까?

안녕하세요. 인터넷모델하우스입니다.

 

오늘은 포괄양도양수에 대한 부동산 용어를

자세하게 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

상가를 매매할 때 부가세를 서로 주고받는 방식을 통해 거래를 하는 것이 일반적인 절차에 해당됩니다. 하지만 간혹 가다 부가세를 지불하지 않고 양도양수를 진행하는 경우가 있습니다.

 

이제 막 부동산에 관심을 가지고 사업을 준비하거나 투자를 준비하시는분들이라면 오늘 알려드리는 내용들을 어느 정도 숙지하실 필요성이 있습니다.

 

그래서 오늘은포괄양도양수 개념과 계약을 할 때 주의사항 등을 자세하게 공유해드리려고 합니다.

우선 포괄양도양수는 무엇일까요? 개념에 대해서 자세히 살펴본다면 매도인이 본인 사업장에 관련되어 모든 권리 혹은 업무를 가진 사업자들에게 승계를 해주는 걸 뜻합니다.

 

이러한 사업에 대해서 양도는 부가가치세 법에서 재화 공급 혹은 양도로 보지는 않아서 부가세를 발생시키지 않는 특징이 있습니다.

 

실제로 많은 사람들이 이해하기 쉽지 않아서

법률상 부가세를 발생시키는것들은 특정한 재화에 해당되는 게 아니기 때문에 부가세를 발생하지 않는다고 이해를 해보시면 좋을 것 같습니다. 

 

다시 말해 이해하기 쉽도록 말하자면 사업의 전반적인 부분을 권리양도하는 거라고 해석을 해볼 수 있습니다. 전체 사업을 양도하거나 양수한다는 의미를 지니고 있습니다. 계약서상에 가장 중요한 부분이 양도하는 재산목록입니다. 

 

그러나 일반적으로 부동산 건물에 대해서 양수는 매매계약서가 따로 해당되는 계약이 양도양수 계약임을 기재하는 부분에 있어 명백하게 작성해야 합니다. 

 

그렇다면 양도양수를 하는이유는도대체 무엇일까요?

사업으로 쓰기 위해 매도인이 부동산을 취득한 것은 조기환급을 받을 수 있는 부가세가 존재하는데 이러한 문제들을 간단하게 해결하기 위해서 포괄양도를 주로 진행하게 됩니다.

 

원칙상 매도인이 사업용 부동산을 매도인에게 양도할 때 당연히 매수자로 건물분에 대한 부가세를 징수하는 게 원칙상 맞습니다.

 

매도인이 매수인으로부터 부가가치세 거래를 징수하여 신고납부를 진행한 뒤 매수인에게 세금계산서 발급해 주는 게 일반적인 흐름이라고 할 수 있습니다.

 

발급받은 세금계산서를 토대로

매수인이 사업자등록을 진행하고 국세청에 환급신청 한 후 부가세 환급을 받게 됩니다. 이러한 과정들이 생략되거나 간소화시키려면 이 방법을 쓰기도 합니다.

 

임대사업자를 운영 중인 분들이라면 특히나 주택임대 사업자에 매매할 때 포괄양도가 매우 성행한다는 특징을 지니고 있습니다.

 

주택임대를 진행할 때

사업자는 의무임대 기간을 채우지 않는다면 큰 금액으로 과태료가 발생되는데 주택임자사업자 역시 의무임대기간 전에 포괄양도 양수 형태로 매매를 진행한다면

 

임대사업 동일성을 지속적으로 유지하는 것으로 간주되어서 매도인에게 과태료를 부과하지 않는 것입니다. 거래를 진행할 때 과태료 발생을 피하기 위해서 포괄양도 양수를 성행한다고 쉽게 이해를 하시면 될 것 같습니다.

 

계약 절차에 대하여 간략하게 설명한다면

양도양수 계약하는 것의 일종이라고 생각하면 되는데 제일 처음으로 계약서를 작성하는 것입니다. 부동산에서 전용 계약서를 보유하고 있기 때문에 매매계약서 작성 후 해당 계약이

 

포괄양도 양수 성격을 띠고 있다고 기재하면 됩니다. 매도인에게 매수인은 이미 사전에 환급받았던 부가세에 대해서 의아하다는 생각을 할 수 있습니다. 사업은 넘어온 시점으로부터 부가세 환급을 받지 못하여

 

매도인에게 따로 요청을 하는 경우도 발생합니다. 이러한 상황으로 인하여 계약서 상으로 확실하게 매수인이랑은 정산하지 않았다는 내용을 명시할 필요성이 있으니 참고해 주시기 바랍니다.